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O que é e como calcular depreciação de imóveis

Enviado por Geysa Xavier em abril 16, 2021
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A depreciação é um custo presente em ativos imobilizados como máquinas, veículos, móveis, imóveis ou instalações. Porém, é algo pouco comentado, principalmente quando se trata do ramo imobiliário.

A depreciação é a perda de valor de um bem decorrente de seu uso, do desgaste natural ou de sua obsolescência. Na contabilidade das empresas, essa depreciação é registrada como um percentual do valor contábil do bem que é descontado ao longo do tempo, de acordo com sua expectativa de vida útil.

No caso dos imóveis, sabemos que muitos fatores interferem no valor e que a tendência é que ele se valorize ao longo do tempo. No entanto, seu aspecto físico interfere no desempenho e utilidade do bem. Neste caso, a depreciação é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e decreptude. Por isso não deve ser negligenciada.

Conceitos básicos de depreciação

É importante conhecer alguns conceitos que envolvem a depreciação para entender melhor como ela funciona.

Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem.

Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.

Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da avaliação. 

Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.

Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida útil.

Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.

Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.

Como calcular a depreciação de um imóvel?

O primeiro passo é descobrir em que estágio da vida útil o seu imóvel se encontra. Uma informação importante que você precisa aqui é do ano em que o imóvel foi construído.

De acordo com o Bureau of Internal Revenue, cada tipo de edificação possui uma vida útil definida. Conforme a tabela abaixo:

Fonte: Bureau of Internal Revenue

Agora que você já sabe qual a vida útil do seu imóvel, você precisa descobrir em que estágio ele se encontra. Ou seja, qual a percentual de vida útil já foi utilizado.

Esse é um cálculo simples que pode ser feito com uma regra de três.

Veja o exemplo:

Suponhamos que você tenha uma casa de alvenaria térrea que foi constituída há 15 anos. Conforme a tabela, a vida útil desse tipo de imóvel é de 65 anos. Com isso, teremos:

Tipo Casa de alvenaria, térrea:

Vida útil 65 anos

Idade do mesmo (ano atual) = 15 anos

Para chegarmos a IDADE EM % DE VIDA (x) aplica-se a regra de três simples

65 anos ——————- 100

15 anos de uso ——— x

65.x = 100 x 15 = 1.600

x = 1.500 / 65 = 23,7%

Ou seja, seu imóvel tem um percentual de vida de 23,7%.

Mas porque fazer esse cálculo?

Esse cálculo é importante para utilização do método de cálculo da depreciação de Ross- Heidecke que é um método misto, que considera tanto a idade real (Ross), quanto o estado de conservação (Heidecke).

De acordo com Heidecke o referido método baseia-se nos seguintes princípios: a depreciação é a perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de manutenção; as reparações podem apenas dilatar a durabilidade e uma benfeitoria regularmente conservada deprecia-se de modo regular, enquanto que outra mau conservada deprecia-se mais rapidamente.

Com base nesses princípios, a tabela abaixo apresenta as cinco categorias de estado de conservação, com quatro categorias intermediárias, atribuindo a cada uma delas coeficientes próprios. Devem ser tomados como uma referência geral. A avaliação do imóvel deve ser feita por um profissional habilitado.

Critério de Heideck

A vistoria é uma importante etapa do processo de avaliação das benfeitorias, pois são verificados e anotados os aspectos dos acabamentos e estado de conservação do mesmo. É na vistoria que devem ser tiradas as fotografias que ilustrarão a avaliação, tendo-se sempre em mente que uma imagem esclarece mais do que centenas de palavras. Agora que você já tem o estado de conservação do imóvel e seu percentual de vida útil, você consegue descobrir o percentual de depreciação do seu imóvel, consultando a tabela Estado de Conservação de Ross-Heidecke.

Tabela de Ross-Heideck

Com esse cálculo é possível saber no momento da compra ou venda de um imóvel o quanto da sua estrutura já foi desgastada e calcular o valor real da construção. Lembrando que existem outros fatores que determinam o preço do imóvel.

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